Desde siempre se ha venido produciendo el conflicto de linderos, de servidumbres de paso, de servidumbres de agua y otros más con los colindantes. En los últimos años se ha venido incorporado otro fenómeno que en estos momentos afecta de forma importante a los titulares de inmuebles no inscritos y es el fenómeno de la ocupación ilegal. Tanto en el primer caso como en el segundo la posibilidad de acreditar la titularidad real del inmueble resulta imprescindible y esto sólo se consigue con la inscripción en el Registro de la Propiedad. La función principal del Registro de la Propiedad es la de dar fe pública registral lo que conlleva que los derechos reales inscritos existen, pertenecen a quien aparece como titular y su contenido es exacto e íntegro. Es una garantía con la que se proporciona seguridad jurídica a los derechos inscritos la cual a su vez favorece la agilidad del tráfico jurídico y ahorra costes de transacción.

En la práctica, por desgracia, es muy frecuente la existencia de bienes inmuebles (transmitidos normalmente por sucesión hereditaria dentro de la propia familia) que carecen de un título público de propiedad (esto es, de escritura), y al mismo tiempo, y fundamentalmente como consecuencia de esa carencia de escritura, no se hallan inscritas en el Registro de la Propiedad. Por ello, el propietario es titular civil del inmueble, pero no goza de la especial protección frente a terceros que sólo conceden la escritura pública (como título de legitimación y probatorio del dominio del propietario) y la inscripción en el Registro de la Propiedad (que por el principio de fe pública registral garantiza que lo no inscrito no perjudica a terceros, y que el tercero que adquiere confiado en el Registro y con las condiciones exigidas por la ley es mantenido en su adquisición. Cuanto mayor sea el número de fallecimientos de familiares de un inmueble sin inscribir mayores serán las dificultades de los últimos herederos para acometer los trámites de la primera inscripción.

Son numerosas las normas que se dictan por las administraciones públicas para incentivar ciertas actuaciones entre los ciudadanos en las que resulta necesario acreditar la titularidad real de inmuebles para acceder a ciertas subvenciones o ayudas.

La transmisión de un inmueble se vuelve más compleja si éste no está registrado. El aspecto más delicado en la transmisión de un inmueble no registrado es demostrar efectivamente la propiedad del bien por parte de la persona que pretende venderlo y dice ser el propietario. El comprador potencial de un inmueble quiere tener constancia de la autenticidad y legalidad de los documentos presentados por quien se acredita como titular para evitar sorpresas desagradables, como las estafas o cualquier otro tipo de fraude. Muchos letrados argumentan que si un inmueble no está inscrito difícilmente se podrá verificar la ausencia de cargas desde el legado del comprador, añadiendo riesgo de tener que asumirlas como propietario actual en el momento en que las reclame el posible acreedor (p.e. servidumbres, usufructos, etc.). Por otra parte, hay que decir que la oferta de inmuebles que carecen de inscripción en el Registro de la Propiedad suele producirse a un valor por debajo de la media de los inmuebles puestos a la venta en la misma zona. Esta rebaja del precio es consecuencia de la incertidumbre que genera su falta de inscripción. Muchos especialistas dicen que estos inmuebles resultan menos económicos puesto que hay un coste que no se ve, el cual es el resultado del pago de los trámites notariales, de registro e incluso de un posible procedimiento judicial y a esto último le temen los compradores. Muchos abogados no recomiendan adquirir inmuebles no inscritos para asumir el comprador los costes y trámites por las sorpresas que pueden darse.

Según el artículo 1875 del Código Civil para que una hipoteca queda válidamente constituida, su escritura ha de ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Si el inmueble no está inscrito no puede constituirse válidamente hipoteca sobre el mismo. El derecho real de hipoteca solo puede ser otorgado por el propietario pues se configura como la garantía que se da al acreedor para el caso de que incumpla su obligación de propietario y para poder saber quien es el propietario tiene que estar inscrito en el Registro de la Propiedad.

Con los inmuebles se debe cumplir el tracto sucesivo que consiste en que para inscribir o anotar títulos deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue. Desde el momento en que esto no se produce los costes de inscripción se pueden duplicar en una transmisión porque normalmente se han de liquidar los gastos e impuestos correspondientes a dos hechos distintos, el de acreditar la titularidad anterior y el de la nueva transmisión.